La SCI pour acheter un bien immobilier ?
Le Cabinet TUMERELLE, avocats en droit immobilier vous conseille sur l’utilité de la création d’une SCI avant l’achat d’un bien immobilier. La création d’une SCI est peu onéreuse et vous accorde de nombreux avantages.
1/ L’acquisition et la gestion à plusieurs de biens immobiliers
La création d’une SCI permet de répartir les parts sociales et droits de vote entre plusieurs personnes, le ou les associés majoritaires décident seuls de la gestion des biens de la SCI ce qui permet d’éviter les blocages ou conflits.
L’achat d’un bien immobilier à plusieurs sans créer de SCI passe nécessairement par le régime de l’indivision qui est un régime juridique lourd et complexe. Les décisions d’administration ne peuvent se faire que d’un commun accord, les décisions de gestion ou de conservation donnent lieu à des conflits, l’indivision peut vite être paralysée en cas de désaccord familial. Un indivisaire mécontent peut forcer les autres à vendre le bien ou bloquer toute décision.
Le patrimoine de la SCI est séparé de votre patrimoine personnel et la gestion en est facilitée.
2/ La transmission du patrimoine aux enfants et petits-enfants.
Vous êtes propriétaire d’un bien et souhaitez le transmettre progressivement à vos enfants ou petits-enfants ?
La SCI peut être un excellent outils de transmission limitant les frais et difficultés.
La SCI permet de céder des parts progressivement en toute simplicité via une déclaration de don manuel fait à l’administration et une assemblée générale. Vous n’avez pas besoin d’avoir recours à des actes complexes et couteux et pouvez transmettre simplement petit à petit vos biens à une ou plusieurs personnes tout en conservant le droit d’usage de ces biens ou les loyers de manière très simple.
La SCI peut également permettre d’avantager un proche ou de s’assurer que la gestion est assurée par une personne de confiance. Nos avocats sont diplômés en droit notarial et droit immobilier et peuvent vous conseiller sur les successions et l’immobilier.
3/ Le régime fiscal de la SCI
Une SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu par principe, elle est « fiscalement transparente » c’est-à -dire que l’imposition est la même que pour un bien personnel. S’il y a plusieurs associés, l’impôt est réparti entre les associés qui déclarent leur pourcentage de revenus fonciers. Le régime fiscal est donc très simple.
La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés, dans ce cas la SCI amortit la valeur de l’immeuble acheté créant une charge annuelle qui annule en tout ou partie les revenus. Le bénéfice restant est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% pour la première tranche et 25% au-delà de 38.120 euros. Cet avantage est contrebalancé par l’imposition à l’impôt sur les sociétés en cas de revente de l’immeuble. La SCI ne peut pas réaliser de locations meublées si elle n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés. L’option à l’IS est irrévocable.
4/ L’augmentation du taux d’endettement :
Les mécanismes bancaires actuels (bien que se durcissant régulièrement) permettent de diminuer le taux d’endettement personnel via une SCI. Ainsi l’achat d’un bien via une SCI grèvera moins vos possibilités futures d’emprunt.
5/ La mobilisation de biens immobiliers
Les biens immobiliers pour être vendus doivent faire l’objet d’un acte notarié et sont assujettis à des droits d’enregistrement et honoraires importants 8 à 10%.
Les parts d’une SCI sont des biens mobiliers qui peuvent être vendus par acte sous seing privé sans recours au notaire. Les droits à régler sont légèrement plus faibles, de l’ordre de 5%.
Le coût de création et de gestion d’une SCI est très faible.
La SCI a cependant quelques désavantages comme l’impossibilité d’avoir recours aux emprunts à taux 0, PEL ou CEL, l’impossibilité de réaliser des activités commerciales comme la location de meublés sans passer au régime de l’IS. L’obligation de tenir une comptabilité pour les SCI à l’IS. Il faut analyser la situation au cas par cas.
Conclusion :
Dans tous les cas, l’opportunité d’avoir recours à une SCI doit être étudiée attentivement mais elle dans la grande majorité des cas une meilleure solution qu’un achat personnel. La rédaction des statuts doit être rigoureusement étudiée et adaptée à chaque situation (situation des enfants et conjoints, agrément, préemption de parts, répartition des votes, prise de décision…). Notre cabinet peut vous guider lors de l’acquisition d’un bien immobilier pour déterminer le meilleur statut juridique selon votre situation. Nous réalisons une étude précise de l’ensemble de vos paramètres pour vous guider simplement vers la meilleure solution. N’hésitez pas à nous contacter !
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