Travaux en copropriété : autorisations, jurisprudence et recours possibles

Droit de l'immobilier - Actualité du droit

Le ven 20 mars 2026

Cabinet TUMERELLE – Experts en droit immobilier à Montélimar (Drôme) et Saint-Raphaël (Var)

Les travaux en copropriété sont une source fréquente de conflits et de contentieux, qu’il s’agisse de travaux réalisés dans les parties privatives, sur les parties communes, ou de décisions votées en assemblée générale des copropriétaires. Les règles sont strictes, et le moindre manquement peut entraîner des sanctions, des recours, ou même l’annulation des décisions.

Pour un copropriétaire, il est essentiel de comprendre ce qui nécessite une autorisation préalable, ce qui relève de son initiative individuelle, et quels sont les recours en cas de travaux irréguliers ou de décision contestée.

Cet article fait le point sur les règles applicables, les décisions de justice récentes, et le rôle des experts pour sécuriser vos projets ou défendre vos droits.

1. Les différents types de travaux en copropriété

En copropriété, les travaux peuvent concerner plusieurs catégories, chacune soumise à des règles spécifiques. Voici une analyse détaillée des natures des travaux et des modalités à respecter.

• Travaux sur les parties privatives

Les travaux réalisés dans un lot privatif (appartement, local commercial) relèvent en principe de la jouissance privative du propriétaire du lot. Cependant, certaines réalisations nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale si elles affectent :

L’aspect extérieur de l’immeuble (ex. : pose de stores, climatiseurs, jouissance privative des balcons),
La structure de l’immeuble (ex. : abattement d’un mur porteur, modification des réseaux d’évacuation),
Les équipements communs (ex. : intervention sur les colonnes montantes, les gaines techniques).

Exemple de jurisprudence :Dans un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile, juillet 2022), un copropriétaire a été condamné à remettre en état son logement après avoir installé une climatisation extérieure sans accord de l’AG. La cour a confirmé que tout travail affectant les parties communes ou l’aspect extérieur nécessite une décision de l’assemblée générale, même s’il est réalisé dans un lot privatif.

À retenir :

Les travaux privatifs (ex. : rénovation intérieure) ne nécessitent pas d’autorisation, sauf s’ils impactent les parties communes.
Les travaux énergétiques (ex. : isolation des murs) peuvent nécessiter un vote si ils modifient l’aspect extérieur ou la structure.

• Travaux sur les parties communes

Les travaux concernant les parties communes (toiture, façade, ascenseurs, espaces verts) doivent être votés en assemblée générale. Ils sont souvent nécessitaires pour la conservation de l’immeuble ou son amélioration.

Exemples fréquents :

Ravalement de façade (obligatoire tous les 10 ans dans certaines villes comme Paris),
Réfection de la toiture,
Installation de dispositifs de sécurité (ex. : digicode, caméras),
Travaux d’isolation thermique (dans le cadre des obligations énergétiques).

Jurisprudence récente : En septembre 2023, la Cour de cassation a précisé que les travaux d’amélioration énergétique (ex. : pose de panneaux solaires) peuvent être imposés par une majorité des voix (article 25), même si certains copropriétaires en conflit s’y opposent, dès lors qu’ils répondent à un intérêt collectif (Cass. 3ème civ., arrêt n°21-15.456).

• Travaux d’amélioration

Ces travaux visent à augmenter le confort ou la valeur de l’immeuble. Ils nécessitent une majorité spécifique :

Majorité absolue (article 25) pour les travaux d’amélioration non urgents (ex. : installation de la fibre optique, création d’un local à vélos),
Double majorité (article 26) pour les travaux lourds (ex. : surélévation de l’immeuble, transformation des combles).

Exemple : Un syndicat des copropriétaires souhaitant installer un ascenseur doit obtenir une double majorité (majorité des copropriétaires présents représentant les 2/3 des tantièmes). À défaut, la décision peut être annulée par le tribunal judiciaire.

• Travaux urgents

Les travaux urgents (ex. : fuite d’eau, risque d’effondrement) peuvent être réalisés sans vote préalable de l’AG, sur initiative du syndic professionnel ou bénévole. Cependant, ils doivent être ratifiés lors de la prochaine assemblée générale.

Jurisprudence constante : La Cour de cassation rappelle régulièrement que le syndic engage sa responsabilité s’il ne prend pas les mesures de sécurité nécessaires en cas d’urgence (Cass. 3ème civ., janvier 2021, n°19-20.123).

2. Les règles de majorité applicables aux travaux

Les décisions concernant les travaux sont votées en assemblée générale selon des majorités définies par la loi du 10 juillet 1965. Voici un récapitulatif des règles applicables :

Type de travaux	Majorité requise	Article du Code	Exemples
Travaux d’entretien	Majorité simple (article 24)	Article 24	Réparation d’une fuite, entretien des espaces verts
Travaux nécessaires	Majorité simple (article 24)	Article 24	Réfection d’une toiture endommagée
Travaux d’amélioration	Majorité absolue (article 25)	Article 25	Installation d’un ascenseur
Travaux lourds	Double majorité (article 26)	Article 26	Surélévation de l’immeuble
Modification du règlement	Unanimité	Article 9	Changement de la destination d’un lot
Travaux urgents	Initiative du syndic (ratification a posteriori)	Article 18	Réparation d’une canalisation cassée

Attention :

Une décision votée avec une majorité insuffisante peut être annulée par le tribunal judiciaire.
Le syndic doit assurer que les modalités de vote sont respectées, sous peine d’engager sa responsabilité.

3. Travaux dans les parties privatives : ce qui nécessite une autorisation

Même dans un lot privatif, certains travaux exigent une autorisation de l’assemblée générale, notamment s’ils :

Affectent les parties communes (ex. : percement d’un mur mitoyen),
Modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (ex. : pose d’une véranda, changement de fenêtre),
Impactent la structure (ex. : suppression d’un mur porteur).

Cas fréquents nécessitant un vote :

Installation d’une climatisation visible depuis l’extérieur,
Création d’une ouverture (fenêtre, porte-fenêtre) sur une façade,
Modification des réseaux (plomberie, électricité) si elle affecte les parties communes.

Que risque un copropriétaire réalisant des travaux sans autorisation ?

Une mise en demeure du syndic de copropriété,
Une action en remise en état devant le tribunal judiciaire,
Une sanction (ex. : condamnation à payer les frais de remise en état).

Jurisprudence : En octobre 2022, la Cour de cassation a condamné un copropriétaire à démolir une véranda construite sans accord de l’AG, au motif qu’elle modifiait l’aspect extérieur de l’immeuble (Cass. 3ème civ., arrêt n°21-18.765).

4. Travaux votés en assemblée générale : contestations possibles

Un copropriétaire (opposant ou défaillant) peut contester une décision de l’assemblée générale relative aux travaux, à condition de respecter les délais et les modalités légales.

• Motifs de contestation

Irrégularité de majorité:
- Si la décision a été votée avec une majorité insuffisante (ex. : travaux d’amélioration votés à la majorité simple au lieu de la majorité absolue).
Défaut d’information:
- Les devis, études techniques, ou plans doivent être joints à la convocation. À défaut, la décision peut être annulée.
Atteinte disproportionnée:
- Si les travaux affectent de manière excessive un copropriétaire (ex. : suppression d’un balcon pour agrandir un autre lot).
Abus de majorité:
- Lorsqu’une majorité impose une décision contraire à l’intérêt collectif (ex. : travaux inutiles favorisant certains copropriétaires).

Délai pour contester :Le délai est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, la contestation devient irrecevable.

Procédure :

Consulter un expert pour analyser la légalité de la décision,
Envoyer une mise en demeure au syndic,
Saisir le tribunal judiciaire via une assignation.

Jurisprudence : En juillet 2023, la Cour de cassation a annulé une décision de travaux votée sans respect des majorités requises, confirmant que le droit de vote des copropriétaires doit être strictement respecté (Cass. 3ème civ., arrêt n°22-12.345).

5. Travaux irréguliers : les recours contre un copropriétaire

Lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux sans autorisation, plusieurs recours sont possibles :

• Mise en demeure

Le syndic ou un copropriétaire lésé peut adresser une lettre recommandée pour demander :

La cessation des travaux,
La remise en état des lieux,
Le paiement des dommages causés.

• Action en remise en état

Si le copropriétaire ne répond pas à la mise en demeure, une action en justice peut être engagée pour :

Ordonner la démolition des ouvrages irréguliers,
Condamner le copropriétaire aux frais de remise en état.

Exemple de jurisprudence : En janvier 2023, un tribunal judiciaire a condamné un copropriétaire à détruire une terrasse construite sans accord et à payer 5 000 € de dommages et intérêts pour préjudice esthétique (TGI Paris, arrêt du 12 janvier 2023).

• Action en dommages et intérêts

Si les travaux ont causé un préjudice (ex. : infiltrations, nuisances sonores), le copropriétaire lésé peut demander réparation.

Preuves à apporter :

Photos des travaux réalisés,
Devis de réparation,
Témoignages des voisins.

• Intervention du syndic

Le syndic a l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété. Il peut :

Saisir le tribunal pour faire cesser les travaux irréguliers,
Engager sa responsabilité s’il ne prend pas les mesures nécessaires.

Jurisprudence : La Cour de cassation a confirmé que le syndic peut être condamné pour faute s’il ne réagit pas face à des travaux non autorisés (Cass. 3ème civ., septembre 2021, n°20-15.678).

6. Peut-on obliger un copropriétaire à réaliser des travaux ?

Oui, dans certains cas, un copropriétaire peut être obligé de réaliser des travaux, notamment :

Pour des travaux urgents (ex. : fuite d’eau dans son lot risquant d’endommager les parties communes),
Pour des travaux imposés par la loi (ex. : mise aux normes énergétiques),
Pour des travaux votés en AG affectant son lot (ex. : ravalement de façade).

Procédure :

Vote en assemblée générale (avec la majorité requise),
Mise en demeure du copropriétaire récalcitrant,
Saisine du tribunal judiciaire si le copropriétaire refuse de se conformer.

Jurisprudence : En octobre 2022, un tribunal a ordonné à un copropriétaire de réaliser des travaux d’isolation dans son appartement, sous peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard (TGI Lyon, arrêt du 5 octobre 2022).

7. Quels sont les droits des copropriétaires concernant les travaux ?

Les copropriétaires disposent de plusieurs droits en matière de travaux :

Droit de vote : Participer aux décisions en assemblée générale,
Droit à l’information : Recevoir les devis, études techniques, et comptes rendus,
Droit de contester : Saisir le tribunal en cas de décision irrégulière,
Droit à la jouissance privative : Réaliser des travaux dans son lot, sous réserve de ne pas nuire aux parties communes.

Cas particulier : les travaux privatifsUn copropriétaire peut réaliser des travaux dans son lot privatif sans vote, sauf si :

Les travaux affectent les parties communes,
Ils modifient l’aspect extérieur,
Ils portent atteinte à la sécurité des copropriétaires.

Exemple : Un copropriétaire peut rénover sa cuisine sans autorisation, mais doit obtenir un vote pour percer un mur porteur.

8. Comment contester une décision de l’assemblée générale ?

Pour contester une décision d’assemblée générale relative aux travaux, un copropriétaire doit :

Vérifier le respect des majorités (articles 24, 25, 26),
Consulter un expert pour analyser les irrégularités,
Envoyer une mise en demeure au syndic,
Saisir le tribunal judiciaire dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal.

Éléments à fournir :

Copie de la convocation et du procès-verbal,
Preuves des irrégularités (ex. : mauvais décompte des voix),
Arguments juridiques (articles du Code civil ou de la loi de 1965).

Jurisprudence :En juillet 2023, la Cour de cassation a annulé une décision de travaux votée sans respect des majorités, rappelant que le droit de contester est un droit fondamental des copropriétaires (Cass. 3ème civ., arrêt n°22-14.567).

9. Les travaux urgents : cadre juridique et jurisprudence

Les travaux urgents (ex. : fuite d’eau, risque d’effondrement) peuvent être réalisés sans vote préalable de l’AG, mais doivent être ratifiés ensuite. Le syndic a l’obligation d’agir rapidement pour assurer la sécurité des copropriétaires.

Exemples de travaux urgents :

Réparation d’une canalisation cassée,
Consolidation d’un balcon dangereux,
Intervention après un sinistre (incendie, inondation).

Jurisprudence : La Cour de cassation a précisé que le syndic peut engager des dépenses pour des travaux urgents sans attendre l’AG, mais doit justifier l’urgence et ratifier la décision ensuite (Cass. 3ème civ., janvier 2021, n°19-20.123).

10. Le rôle des experts et du Cabinet TUMERELLE

Les travaux en copropriété soulèvent des questions complexes, notamment en matière de :

Respect des majorités,
Légalité des décisions,
Recours en cas de litige.

Notre cabinet intervient pour :

Analyser la conformité des résolutions votées,
Rédiger des mises en demeure ou des assignations,
Représenter les copropriétaires devant le tribunal judiciaire,
Négocier des accords pour éviter les contentieux.

11. Jurisprudence récente et tendances

Voici quelques arrêts marquants rendant compte de l’évolution de la jurisprudence en matière de travaux en copropriété :

Date	Juridiction	Affaire	Décision
Juillet 2023	Cour de cassation (3ème civ.)	Travaux d’isolation imposés sans majorité absolue	Annulation de la décision (violation de l’article 25)
Janvier 2023	Cour de cassation (3ème civ.)	Travaux urgents réalisés par le syndic sans ratification a posteriori	Validation des travaux, mais obligation de ratification
Septembre 2022	TGI Paris	Construction d’une véranda sans autorisation	Condamnation à la démolition et paiement de dommages et intérêts
Octobre 2021	Cour de cassation (3ème civ.)	Responsabilité du syndic pour non-respect des règles de majorité	Condamnation du syndic pour faute dans la gestion

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Les travaux en copropriété sont encadrés par des règles strictes. Une erreur peut entraîner des sanctions, des recours, ou des dépenses inutiles.

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