Le droit de préemption de la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER) est un mécanisme essentiel en droit rural français. C’est un outil redoutable pour le vendeur ou l’acquéreur de biens ruraux qui fait couler beaucoup d’encre, notamment en matière de vente de biens à vocation forestière. Il permet à la SAFER d’acquérir en priorité des terres agricoles mises en vente, afin de préserver l’équilibre des structures agricoles et de favoriser l’installation de jeunes agriculteurs.
Cependant, ce droit peut parfois représenter un obstacle pour les propriétaires fonciers souhaitant vendre leurs terres et choisir l’acquéreur. Il est alors légitime de se demander dans quels cas la SAFER ne peut pas préempter. Cet article vous explique en détail le droit de préemption de la SAFER et si, dans votre cas, vous pouvez l’éviter.
De manière générale, il est conseillé de prendre rendez-vous avec votre avocat spécialiste en droit rural pour vérifier si vous pouvez bénéficier d’une exemption au droit de préemption de la SAFER. Nous pouvons vous recevoir à notre cabinet de Montélimar ou de Saint-Raphaël, ou en visioconférence si besoin.
Comprendre le droit de préemption des SAFER
Qu’est-ce que le droit de préemption de la SAFER ?
Le droit de préemption de la SAFER est encadré par les articles L. 143-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime
La SAFER peut exercer ce droit lorsqu’un bien agricole est mis en vente. L’objectif est de contrôler les transactions foncières pour éviter la spéculation et maintenir une agriculture durable.
Très concrètement, si un bien agricole est vendu, après signature du compromis de vente, le notaire doit « purger le droit de préemption de la SAFER », c’est-à-dire qu’il envoie à la SAFER une notification de vente lui indiquant les conditions de la vente, les parcelles vendues, les biens vendus et le prix de vente. La SAFER peut acheter à la place de l’acquéreur pendant un délai de deux mois.
Dès que la SAFER notifie exercer son droit de préemption, la vente est faite et la SAFER devient propriétaire. Elle procède ensuite par substitution en choisissant un nouvel acquéreur qui prend la place de l’acquéreur initial. Le vendeur ne peut plus revenir en arrière : son bien est vendu à l’acquéreur choisi par la SAFER.
Interventions des notaires et des SAFER
Les notaires par excès de prudence et parfois par méconnaissance du droit applicable ont tendance à notifier toutes les ventes de biens ruraux à la SAFER sans vérifier si elles sont soumises ou non au droit de préemption. Les SAFER qui souhaitent voir leurs pouvoirs se renforcer n’hésitent pas à intervenir sur des biens qui sont en dehors de leurs prérogatives légales. Les SAFER ont ainsi systématiquement demandé l’élargissement de leur droit de préemption, voir l’imposent aujourd’hui dans le champ contractuel par la signature de cahiers des charges. Elles sont allées jusqu’à solliciter une modification législative pour demander le bénéfice d’un droit de préemption sur les donations !
Les conditions d’exercice du droit de préemption
Pour que la SAFER puisse exercer son droit de préemption, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Nature du bien : Le bien doit être une terre agricole, une forêt ou un terrain à vocation agricole. (Les biens exclusivement forestiers sont exclus.)
- Notification de la vente : Le propriétaire doit notifier son intention de vendre à la SAFER. Cette notification doit inclure les conditions de la vente (prix, description du bien, etc.).
- Délai de réponse : La SAFER dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption à compter de la réception de la notification.
Dans quels cas la SAFER ne peut pas préempter ?
Bien que le droit de préemption de la SAFER soit un outil puissant et d’intérêt général, il existe des cas spécifiques dans lesquels la SAFER évite de préempter, voire ne dispose pas de droit de préemption.
Le cabinet TUMERELLE, en tant qu’avocat en droit rural , peut vous conseiller utilement et vérifier les conditions légales du droit de préemption de la SAFER dans votre dossier. Il est important de vérifier votre situation avant signature d’un compromis de vente.
Un droit de préemption limité mais possible dans certains cas
Voici quelques exemples dans lesquels le droit de préemption de la SAFER est possible mais limité :
La SAFER ne peut pas préempter en cas de vente à un agriculteur en activité
La SAFER est moins susceptible d’exercer son droit de préemption si le bien est vendu à un agriculteur en activité. En effet, l’objectif principal de la SAFER est de favoriser l’installation et le maintien des agriculteurs. Une vente à un agriculteur local peut donc être une solution pour limiter la préemption, mais elle reste toujours possible.
Elle peut ne pas préempter en cas de vente d’un bien déjà loué
Si le bien que vous vendez est déjà loué à un agriculteur, le droit de préemption de la SAFER est légalement possible, mais il est peu probable qu’un acheteur soit intéressé, puisqu’il devra respecter le bail rural en cours et ne pourra pas exploiter lui-même le bien acheté.
Éviter le droit de préemption de la SAFER en cas de vente en plusieurs lots
Diviser la propriété en plusieurs lots peut également réduire les risques de préemption. La SAFER est moins susceptible d’exercer son droit de préemption sur de petites parcelles, surtout si elles sont vendues à des agriculteurs locaux.
La SAFER ne peut pas préempter en cas de vente avec engagements spécifiques
Si l’acheteur prend des engagements spécifiques de prestations envers le vendeur, la SAFER ne peut pas fournir la contrepartie, et la préemption est limitée voire impossible. Cet engagement doit être formalisé dans l’acte de vente et respecté par l’acheteur.
Pensez au Cabinet Tumerelle, Cabinet d’avocats dans la Drôme et le Var pour vos droits de préemptions.
Quels cas la SAFER ne peut pas préempter : les cas interdits
Dans certains cas, la SAFER est tout simplement privée du droit de préemption. Il faut étudier attentivement votre cas avec un avocat spécialiste pour vérifier si votre opération peut échapper au droit de préemption. Il n’est pas rare que des notaires non spécialistes notifient un droit de préemption à la SAFER alors que l’opération devait y échapper. Il faut prendre conseil avant d’engager votre opération.
La SAFER ne peut pas préempter en cas de ventes en famille
Les ventes entre membres d’une même famille sont exemptées du droit de préemption sous certaines conditions (degré de proximité avec le vendeur). L’acheteur doit être un parent proche (conjoint, descendant, ascendant) et doit s’engager à exploiter le bien agricole.
Vente à une collectivité locale : un cas de préemption interdit
Les collectivités locales peuvent également être exemptées du droit de préemption de la SAFER. Si une commune ou un département souhaite acquérir un bien pour un projet d’intérêt général, la SAFER peut renoncer à son droit de préemption.
Interdiction en cas de vente au locataire de bail rural depuis plus de trois ans
Si l’acquéreur est fermier en place depuis plus de trois ans, son droit de préemption de fermier passe avant le droit de préemption de la SAFER. La SAFER ne dispose donc plus de droit de préemption. Cette situation doit être vérifiée rigoureusement avec votre avocat spécialiste en droit rural qui peut vous rédiger le bail rural et prévoir les modalités de la vente.
La SAFER ne peut pas préempter en cas de vente de parcelles forestières
La SAFER ne dispose pas de droit de préemption pour une parcelle cadastrée en nature de bois et forêts. Il existe trois exceptions limitativement énumérées à l’article L. 143-4 du Code rural :
- Si la parcelle boisée est mise en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole,
- S’il s’agit de semis ou plantations de faible étendue vouées à la destruction,
- Si la parcelle boisée a fait l’objet d’une autorisation de défrichement.
En dehors de ces trois cas, la SAFER ne peut pas préempter une parcelle cadastrée en bois ou forêt. Le notaire qui notifierait à tort un droit de préemption ou une SAFER qui l’exercerait ou demanderait à tort une réduction de prix serait fautif et commettrait un abus dont il pourrait être demandé réparation.
Il existe par contre un droit de préférence du voisin forestier. Ainsi, en application de l’article L. 331-19 du Code rural : « En cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence ». Le notaire doit donc leur notifier la vente, et ils peuvent prendre la place de l’acheteur.
Autres cas spécifiques dans lesquels la SAFER ne peut pas préempter
Il existe quelques autres cas très spécifiques dans lesquels la SAFER ne peut pas préempter et qui ne peuvent être détaillés qu’en consultation avec votre avocat, pour voir si votre situation juridique est compatible et permet d’échapper au droit de préemption SAFER pour vendre à qui vous le souhaitez.
Nous pouvons également intervenir a posteriori pour former un recours contre une préemption injustifiée.
Les recours en cas de préemption
Si la SAFER exerce son droit de préemption, le propriétaire dispose de plusieurs recours :
Recours amiable
Le propriétaire peut engager des négociations avec la SAFER pour trouver un accord amiable. Cela peut inclure une révision du prix de vente ou des conditions de la transaction.
Recours contentieux
Si les négociations échouent, le propriétaire peut contester la décision de la SAFER devant le tribunal judiciaire. Le recours doit être introduit dans un délai de six mois à compter de la notification de la décision de préemption.
Recours devant le tribunal administratif
Dans certains cas, le propriétaire peut également saisir le tribunal administratif pour contester la légalité de la décision de préemption. Ce recours est particulièrement pertinent si la décision de la SAFER est entachée d’irrégularités.
Recours des candidats évincés
Le candidat évincé par la préemption ou les candidats qui n’ont pas bénéficié de la rétrocession peuvent également engager un recours judiciaire pour remettre en cause la décision de la SAFER. Il convient de consulter au cas par cas pour voir si un recours est possible.
En comprenant les conditions d’exercice du droit de préemption et en adoptant les stratégies appropriées, les propriétaires peuvent maximiser leurs chances de vendre leurs biens sans intervention de la SAFER.
Contactez un avocat spécialisé en droit rural
Si vous avez des questions ou besoin d’assistance concernant le droit de préemption de la SAFER, n’hésitez pas à contacter notre cabinet d’avocats spécialisés en droit rural (lien). Nous sommes à votre disposition pour vous fournir des conseils juridiques personnalisés et vous accompagner dans toutes vos démarches.
Cabinet TUMERELLE, Me Guillaume TUMERELLE, avocat spécialiste en droit rural et droit forestier Professeur de droit forestier au CEFA de Montélimar SYLVA CAMPUS
