Comprendre le droit de préemption des SAFER
Contexte et enjeux du droit de préemption
Le droit de préemption des SAFER, outils redoutable pour le vendeur ou l’acquéreur de biens ruraux fait couler beaucoup d’encre, notamment en matière de vente de biens à vocation forestière.
Interventions des notaires et des SAFER
Les notaires par excès de prudence et parfois par méconnaissance du droit applicable ont tendance à notifier toutes les ventes de biens ruraux à la SAFER sans vérifier si elles sont soumises ou non au droit de préemption. Les SAFER qui souhaitent voir leurs pouvoirs se renforcer n’hésitent pas à intervenir sur des biens qui sont en dehors de leurs prérogatives légales. Les SAFER ont ainsi systématiquement demandé l’élargissement de leur droit de préemption, voir l’imposent aujourd’hui dans le champ contractuel par la signature de cahiers des charges. Elles sont allées jusqu’à solliciter une modification législative pour demander le bénéfice d’un droit de préemption sur les donations !
Les limites légales du droit de préemption
Les exceptions à l’article L143-4 du code rural
Dans ce contexte, il n’est pas rare de voir une SAFER revendiquer un droit de préemption sur des parcelles forestières. Or le droit applicable est simple, la SAFER ne dispose pas de droit de préemption pour une parcelle cadastrée en nature de bois et forêts. Il existe trois exceptions limitativement énumérées à l’article L143-4 du code rural :
Parcelles boisées mises en vente avec d’autres parcelles non boisées
- Si la parcelle boisée est mise en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole,
Semis ou plantations de faible étendue vouées à la destruction
- S’il s’agit de semis ou plantations de faible étendue vouées à la destruction
Parcelles boisées ayant fait l’objet d’une autorisation de défrichement
- Si la parcelle boisée a fait l’objet d’une autorisation de défrichement.
Pensez au Cabinet Tumerelle, Cabinet d’avocats dans la Drôme et le Var pour vos droits de préemptions.
Les conséquences d’une préemption à tort
En dehors de ces trois cas, la SAFER ne peut pas préempter une parcelle cadastrée en bois ou forêt. Le notaire qui notifierait à tort un droit de préemption ou une SAFER qui l’exercerait ou demanderait à tort une réduction de prix serait fautive et commettrait un abus dont il pourrait être demandé réparation.
Le droit de préférence du voisin forestier
Il existe par contre un droit de préférence du voisin forestier. Ainsi en application de l’article L331-19 du code rural, « en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence ». Le notaire doit donc leur notifier la vente et ils peuvent prendre la place de l’acheteur.
Conclusion : L’importance de consulter des spécialistes
Le droit rural et le droit forestier regorgent de spécificités et il convient généralement de prendre conseil auprès de spécialistes pour éviter les pièges et obtenir le meilleur conseil.
Cabinet TUMERELLE, Me Guillaume TUMERELLE, avocat spécialiste en droit rural et droit forestier Professeur de droit forestier au CEFA de Montélimar SYLVA CAMPUS
