Le bail rural à long terme désigne un bail agricole conclu pour une durée minimale de 18 ans, régi par les articles L. 416-1 et suivants du Code rural. Il s’adresse au propriétaire de terres agricoles qui souhaite stabiliser une exploitation agricole tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, sur les droits de mutation à titre gratuit comme sur l’IFI.
Louer ses terres pour 18 ans ou plus peut pourtant sembler paradoxal. Le propriétaire s’engage sur une génération, renonce à reprendre facilement son bien et voit le montant du fermage encadré par arrêté préfectoral.
Bien construit, le bail rural à long terme est néanmoins l’un des outils les plus efficaces dont dispose un bailleur. Il stabilise l’exploitation agricole, permet un fermage plus élevé que le bail de neuf ans et ouvre droit à des abattements fiscaux importants, en IFI comme en droits de succession.
Le Cabinet TUMERELLE reçoit chaque semaine des propriétaires de terres, de vignes ou d’installations équestres, dans la Drôme, l’Ardèche, le Vaucluse comme dans le Var. La question est presque toujours la même : quel type de bail choisir, à quel prix, et comment préparer la transmission du patrimoine ? Cet article vous explique ce qu’il faut savoir avant de signer.
Un bail à long terme se signe chez le notaire
Pour une durée supérieure à douze ans, un bail rural doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui suppose un acte authentique. À la différence du bail de neuf ans, qui peut rester sous seing privé ou même verbal, conclure un bail à long terme passe donc par le notaire. Pour le bail cessible hors cadre familial, l’acte notarié est une condition de validité du contrat.
Négliger cette étape expose à trois risques :
- un bail inopposable aux tiers, notamment à un acquéreur ou à un créancier hypothécaire ;
- une discussion sur la durée réellement convenue ;
- la remise en cause des avantages fiscaux, qui supposent un bail régulier et ayant date certaine.
Le passage chez le notaire n’est donc pas une formalité de plus. C’est ce qui donne au bail sa solidité.
En pratique, votre avocat rédige ou relit le projet de contrat de bail en amont, puis travaille avec le notaire de la famille pour qu’il reprenne l’acte à ses minutes ou pour que les clauses négociées se retrouvent intactes dans l’acte.
Bail de 18 ans, de 25 ans, de carrière ou cessible : lequel choisir ?
Le Code rural propose quatre types de bail à long terme. Ils partagent une durée minimale de 18 ans mais ne répondent pas aux mêmes objectifs.
| Formule | Durée | Sortie / renouvellement | Fermage | Pour qui ? |
| Bail de 18 ans (art. L. 416-1 C. rur.) | 18 ans minimum | Renouvellement par périodes de 9 ans | Majoration préfectorale possible | Exploitation familiale ou tiers, investissements lourds |
| Bail de 25 ans (art. L. 416-3) | 25 ans minimum | Peut prévoir une reconduction d’année en année | Majoration préfectorale souvent plus forte | Bailleur cherchant la stabilité et une sortie plus souple à terme |
| Bail de carrière (art. L. 416-5) | Jusqu’à la retraite du preneur, 25 ans minimum | Prend fin à la retraite du preneur | Jusqu’à +1 % par année de validité | Jeune exploitant, installation d’un enfant |
| Bail cessible hors cadre familial (art. L. 418-1 s.) | 18 ans minimum | Refus de renouvellement possible moyennant indemnité | Plafond majoré de 50 % | Domaines à forte valeur, transmission à un tiers |
Le bail de 18 ans, la base
C’est le bail à long terme « classique », prévu à l’article L. 416-1 du Code rural. Le bailleur renonce pendant 18 ans à toute reprise en cours de bail ; à l’échéance, le bail se renouvelle par périodes de neuf ans selon le droit commun du statut du fermage, aux mêmes conditions de renouvellement qu’un bail ordinaire.
Il convient aux exploitations agricoles qui doivent investir : bâtiments, irrigation, plantations, carrières ou manèges pour un centre équestre. Le locataire a la visibilité nécessaire pour emprunter, le propriétaire a un loyer sécurisé et légèrement majoré.
Le bail de 25 ans, la stabilité avec une porte de sortie
Sa particularité tient à la sortie. Les parties peuvent insérer une clause de tacite reconduction : à l’expiration des 25 ans, le bail se poursuit d’année en année, chacune pouvant y mettre fin par un congé donné avec un préavis de quatre ans. Le bailleur retrouve ainsi, à terme, une maîtrise que le renouvellement de droit commun ne lui laisse pas.
Dans de nombreux départements, l’arrêté préfectoral prévoit en outre une majoration de fermage plus forte que pour le bail de 18 ans ; le taux varie selon le département.
Le bail de carrière, calé sur la vie professionnelle du preneur
Le bail de carrière court jusqu’à la fin de l’année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite agricole, sans pouvoir durer moins de 25 ans. Il porte sur une exploitation agricole formant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie suffisante. Il prend fin à cette date, le locataire ne pouvant en exiger la prolongation.
Son intérêt pour le propriétaire est financier : le fermage du bail de neuf ans peut être majoré d’au plus 1 % par année de validité. Un bail de carrière de 30 ans autorise donc jusqu’à 30 % de majoration.
Le bail cessible hors cadre familial, le bail qui a une valeur
Créé en 2006, ce type de bail permet au preneur de céder son bail à un tiers, hors du cercle familial auquel le statut du fermage limite normalement les cessions. Le droit au bail devient un actif que le fermier peut valoriser.
En contrepartie, le bailleur bénéficie de deux avantages :
- un fermage dont le plafond est celui des baux à long terme majoré de 50 % ;
- la faculté de refuser le renouvellement à l’échéance sans avoir à justifier d’un motif de reprise, en versant au preneur une indemnité réparant le préjudice causé.
Ce bail exige un acte notarié mentionnant expressément le choix de ce régime. Il se prête bien aux domaines viticoles ou équestres à forte valeur, lorsque le locataire est disposé à investir dans un droit au bail transmissible.
Fixer le fermage : ce que le bailleur peut légitimement obtenir
Le fermage n’est pas libre, mais il n’est pas figé non plus. Bien utilisée, la marge entre le minimum et le maximum préfectoral fait une vraie différence sur 18 ou 25 ans de contrat.
Le cadre : l’arrêté préfectoral
Le montant du fermage se compose de deux parts :
- le loyer de la maison d’habitation, fixé en euros au mètre carré et indexé sur l’indice de référence des loyers ;
- le loyer des terres et des bâtiments d’exploitation, compris entre des minima et des maxima fixés par arrêté et indexé sur l’indice national des fermages.
Il existe par département des arrêtés préfectoraux spécifiques pour certaines productions, par exemple les vergers, les vignes ou les centres équestres.
La place du bien dans cette fourchette dépend de la qualité des sols, de la structure parcellaire, de l’état des bâtiments et de la durée du bail. Chaque département a son barème : celui de la Drôme n’a rien à voir avec celui du Var, notamment pour les vignes et les activités équestres.
Les leviers de majoration
- La durée. L’arrêté préfectoral prévoit souvent une majoration pour les baux de 18 ans et une majoration supérieure pour les baux de 25 ans. Les taux varient d’un département à l’autre.
- Le bail de carrière. Jusqu’à 1 % par année de validité, en plus du prix du bail de neuf ans.
- Le bail cessible. Un plafond relevé de 50 % par rapport aux maxima des baux à long terme.
- Les caractéristiques du bien. Localisation, accès, qualité des installations, surfaces annexes (parkings, aires de stockage, paddocks) : ces éléments justifient de se placer haut dans la fourchette, à condition d’être documentés.
Le risque de révision
Un fermage mal calibré se paie. Le locataire, comme le bailleur, peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux au cours de la troisième année du bail lorsque le prix s’écarte d’au moins un dixième de la valeur locative normale (article L. 411-13 du Code rural). Le juge fixe alors le fermage pour la durée du bail restant à courir. Cette procédure est détaillée dans notre article consacré à la contestation du fermage.
C’est pourquoi il est conseillé de conserver un dossier de calcul : arrêté applicable, relevé des surfaces par catégorie, état des bâtiments, majorations retenues. Ce dossier est la meilleure défense en cas de contestation.
Les travaux du bailleur
Lorsque le bailleur finance des améliorations (bâtiment, drainage, irrigation, boxes), le contrat de bail doit prévoir leur incidence sur le loyer. Il faut aussi distinguer ces travaux de ceux réalisés par le fermier, qui ouvrent droit pour lui à une indemnité de sortie (article L. 411-69 et suivants du Code rural). Faute d’inventaire précis, cette distinction devient un terrain de contentieux en fin de bail.
IFI et droits de succession : l’avantage fiscal qui change la donne
C’est souvent l’argument décisif. Un bail rural à long terme d’au moins 18 ans réduit fortement la base taxable du foncier loué, à l’IFI comme pour les droits de mutation à titre gratuit dus lors d’une donation ou d’une succession.
IFI : exonération totale ou partielle (art. 976 CGI)
Exonération totale lorsque trois conditions sont réunies :
- un bail à long terme ou un bail cessible d’au moins 18 ans ;
- un preneur membre du groupe familial du bailleur : conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs, ou leurs conjoints ;
- un bien utilisé par le preneur pour l’exercice de sa profession principale.
Exonération partielle lorsque le locataire est un tiers : 75 % de la valeur jusqu’à 101 897 € de biens loués, 50 % pour la fraction supérieure. Le bail ne doit pas priver les descendants du preneur de la possibilité de se voir céder le bail (article L. 411-35 du Code rural).
Donations et successions : des seuils considérablement relevés (art. 793 et 793 bis CGI)
La loi de finances pour 2025 a profondément renforcé l’abattement applicable aux biens ruraux loués par bail à long terme ou par bail cessible, ainsi qu’aux parts de GFA représentatives de ces biens. Pour les transmissions intervenues depuis le 15 février 2025 :
| Fraction de la valeur transmise | Taux d’exonération | Durée de conservation exigée |
| Jusqu’à 600 000 € | 75 % | 5 ans |
| Jusqu’à 20 000 000 € | 75 % | 18 ans |
| Fraction supérieure au seuil applicable | 50 % | selon l’engagement |
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a confirmé que ces nouveaux seuils s’appliquent aussi lorsque le bail a été conclu avant le 1er janvier 2025.
Deux points de vigilance :
- le délai de deux ans : lorsque le preneur est le bénéficiaire de la transmission ou un membre de sa famille, le bail doit avoir été consenti au moins deux ans avant la donation ou le décès. Signer le bail la veille de la donation ne fonctionne pas ;
- l’obligation de conservation : une vente avant l’expiration du délai entraîne le rappel des droits, sauf exceptions comme l’expropriation. La déchéance s’apprécie bien par bien : vendre une parcelle ne compromet pas l’abattement sur les autres.
Le GFA familial
Regrouper le foncier loué dans un groupement foncier agricole familial facilite la gestion du patrimoine et sa transmission progressive, par donations de parts. L’abattement s’applique aux parts de GFA à hauteur des biens loués par bail à long terme, à condition que les statuts interdisent au groupement d’exploiter directement les biens. Les juges ont par ailleurs admis que l’apport à un GFA familial des biens reçus ne fait pas perdre l’exonération déjà obtenue, les héritiers restant propriétaires au travers du groupement.
Les clauses qui font la différence
Un bail de 25 ans se juge au moment où il pose problème, parfois quinze ans après sa signature. Voici les points que le cabinet vérifie systématiquement, pour équilibrer droits du preneur et obligations du bailleur.
Entretien et réparations. Le bail doit distinguer l’entretien courant, à la charge du preneur, des grosses réparations et du renouvellement des installations. Il faut lister les équipements : clôtures, réseaux, bâtiments, boxes, carrières, manèges. Il faut préciser dans la mesure du possible quels travaux sont assurés par le fermier et déjà autorisés par le bailleur.
Mise à disposition d’une société. Le preneur exploite souvent au sein d’une EARL, d’une SCEA ou d’un GAEC. La mise à disposition des terres doit respecter les articles L. 411-37 et L. 323-14 du Code rural. Mal encadrée, elle fragilise le bail, jusqu’à la résiliation, et peut affecter le régime fiscal.
Parcelles à exclure. Un terrain promis à un projet de construction ou à une vente doit rester hors du bail (photovoltaïque, antenne, panneau publicitaire, construction future…). Une convention distincte peut en régler l’usage, mais elle doit être rédigée pour ne pas être requalifiée en bail rural : la frontière est étroite.
Contrôle des structures. Selon la surface et la situation de l’exploitant, une autorisation d’exploiter peut être nécessaire. Son absence expose le bail à une action en nullité.
Transmission. Le bail doit être pensé avec la donation ou la succession à venir : qui sera preneur, qui sera propriétaire, la création d’un GFA familial est à étudier. Le délai de deux ans avant toute donation au preneur doit être anticipé.
Questions fréquentes sur le bail rural à long terme
Quelle est la durée minimale d’un bail rural à long terme ? 18 ans. Le bail de carrière dure au moins 25 ans et court jusqu’à la retraite du preneur.
Quelle forme doit prendre un bail rural à long terme : acte notarié ou sous seing privé ? Pour une durée supérieure à douze ans, le bail doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui impose un acte notarié. Le bail peut être rédigé par votre avocat mais doit être repris par le notaire à ses minutes. Le bail cessible hors cadre familial est obligatoirement notarié.
Comment transformer un bail de neuf ans en bail à long terme ? Par avenant notarié. Attention : si le preneur ou un membre de sa famille doit recevoir les terres par donation, le bail à long terme doit précéder la transmission d’au moins deux ans pour ouvrir droit à l’abattement.
Quel abattement sur les droits de succession pour des terres louées à long terme ? Depuis 2025, 75 % de la valeur jusqu’à 600 000 € (conservation de 5 ans), ou jusqu’à 20 millions d’euros avec un engagement de conservation de 18 ans ; 50 % pour la fraction supérieure.
IFI et terres agricoles louées à long terme : quelle exonération ? Elles sont totalement exonérées si le preneur est un proche qui les exploite à titre principal. Louées à un tiers, elles sont exonérées à 75 % jusqu’à 101 897 € et à 50 % pour la fraction supérieure.
Comment le bailleur récupère ses terres à la fin d’un bail à long terme ? Le preneur bénéficie en principe d’un droit au renouvellement du bail, et le congé pour reprise obéit aux règles du statut du fermage. Le bail de 25 ans peut organiser une sortie plus souple, et le bail cessible permet de refuser le renouvellement moyennant indemnité. Le choix du type de bail dès la signature conditionne donc la fin du bail.
Contactez un avocat spécialiste en droit rural
Le bail rural à long terme se trouve au croisement du statut du fermage, de la fiscalité du patrimoine et du droit des successions. Une erreur de qualification, un délai mal anticipé ou une clause imprécise peuvent coûter l’avantage fiscal ou ouvrir un contentieux devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Maître Guillaume Tumerelle, avocat spécialiste en droit rural, exerce depuis plus de vingt ans auprès des propriétaires fonciers, des agriculteurs et des familles. Il intervient également en successions et en droit immobilier, ce qui permet de traiter ensemble le bail, sa fiscalité et la transmission du patrimoine.
Notre cabinet vous accompagne pour :
- choisir le type de bail adapté à votre situation et à vos projets familiaux ;
- calculer le montant du fermage à partir de l’arrêté préfectoral applicable et des majorations possibles ;
- rédiger le contrat de bail et ses clauses sensibles, en lien avec votre notaire ;
- organiser la transmission : donation, succession, GFA familial ;
- vous défendre en cas de litige devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Nous pouvons vous recevoir à notre cabinet de Montélimar, pour la Drôme, l’Ardèche et le Vaucluse, ou de Saint-Raphaël, pour le Var et les Alpes-Maritimes. Les consultations peuvent aussi se tenir en visioconférence.
Article mis à jour le 22 octobre 2026. Les informations qu’il contient sont générales et ne remplacent pas une consultation adaptée à votre situation.
